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專家:房地產有最后一波增量紅利 “房住不炒”是底線
2019年4月22日
[摘要]專家:房地產有最后一波增量紅利 “房住不炒”是底線

近日,貝殼首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領在北京指出,因城鎮化進程帶來的區域人口變動將使得中國房地產有最后一波增量紅利,同時“房住不炒”將是未來很長一段時間內的政策底線。


楊現領是在參加中國發展高層論壇熱點前瞻沙龍期間給出了上述觀點。


楊現領指出,當前中國城鎮化正處于快速發展期后半段,城鎮化率為58.5%(2017年),略高于世界平均水平(54.8%)。高城鎮化率一直是發達國家的典型特征,一般在80%左右,日本高達90%以上。根據聯合國預測,中國城鎮化率會在2019年達到60%,2030年達到70%。


他進一步解釋稱,城鎮化率翻譯過來,2018至2030年對應的城鎮人口增量超過1.9億人。2億左右的新增城鎮常住人口是一個巨大的增量市場。可以說,2019至2030年的10年時間對于房地產而言是一個關鍵時段,也是中國城鎮化的最后一波房地產增量紅利。


這新增的2億城鎮人口將如何流動?楊現領預計,由于不同的地理區位和發展基礎,地區發展不均衡是中國城鎮化的長期特征,也是最主要的特征之一。


2000至2010年,可以說是“一江春水向東流”,城市人口流動的主方向為從中部、西部向東部城市流動;2010至2018年的人口流向類似,還是“東邊日出西邊雨”,但東部城市人口增量有所減少,中西部城市人口有明顯的人口回流特征,人口增量分布傾向于均衡化;2019往后的10年,預計城市人口流動將打破東西梯度格局,向區域多中心方向發展。


從政策層面來看,楊現領直言,無論今年的宏觀經濟政策如何寬松,房地產領域都不會出現方向性的寬松政策,目前所談到的因城施策、長效機制、地方試點等都是基于“房住不炒”的政策底線,而這個底線將維持十年甚至更長時間。


“房住不炒”如何理解?在楊現領看來,有三個理解維度。


一是在住房作為個人消費品和投資品之間的平衡上,由原來的投資性需求最大限度地往消費品的需求上轉移,也就是回歸居住的本質。


而回歸居住的本質,實際上就是要求土地供應、人的需求增量、住房需求的增量以及人口的流向之間協調發展,也就是人、房、地之間達到一個匹配關系,這一點極為重要。


二是從地方政府和房地產的關聯上,從之前的對土地的過度依賴,開始逐步轉向讓房地產回歸行業自身發展規律的軌道上。楊現領說:“今天我們也看到了,地方政府開始通過更多的融資取代發債等等,但是如果房地產還是地方政府財政收入、經濟增長一個很重要的支柱和依賴的話,這個轉變就很難完成。”


三是從整個宏觀審慎、金融穩定安全的角度來講,過去很長時間里,土地是金融資產,而現在要從金融資產的回歸到土地本身,這樣一個性質的轉變就是土地不能再作為地方政府加杠桿的一種重要方式。


“‘房住不炒’的這個底線會堅守的,所以到今天為止,地方政府也不太可能會出現非常大的政策放松,這是非常明確的。”楊現領再次強調。


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