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房企拿地熱情高漲 三天內二線城市拿地超780億
2019年4月28日
[摘要]房企拿地熱情高漲 三天內二線城市拿地超780億

一個月前的3月29日,融創中國業績發布會上,融創中國董事會主席孫宏斌表示,今年拿地會非常小心,最近土地市場開始偏熱,拍賣溢價比較高,但銷售市場沒那么樂觀,售價大幅上漲的可能性比較小。因此,融創拿地將更加聚焦于一二線城市,一定是以現金流充裕且不影響杠桿率的長期下降趨勢前提去拿地。


孫宏斌的話音剛落,二線城市拿地窗口期再現。業內地產研究中心統計,截止到4月24日前,已經有21家房企年內拿地過百億。其中,融創中國拿地數量已經接近80宗,總金額高達565億,排名第一;萬科拿地數量52宗,總金額超過355億,排名第二;新城拿地40宗,總金額超過250億,位居第三;中海、綠地、龍湖拿地總金額也超過200億,分別位居第四到第六位。超過百億的房企還包括金地、旭輝、陽光城、碧桂園、綠城、華潤、恒大、禹洲地產等。


在政治局會議重提“房住不炒”的背景之下,房企此時高漲拿地存在風險。4月26日,業內首席分析師認為,今年這些地塊等到銷售的時候很有可能是不賺錢的,但房企仍在博弈明后年的成長期。從銷售角度來看,今年的財報數據會比較難看,但不拿地房企又有踏空市場周期的風險,為了平滑這一風險,房企不得不陷入有虧本風險但仍要拿地的怪圈。


三天780億


最近多個城市土地市場開始活躍,特別是武漢、無錫、杭州、南京、惠州等。部分城市地產市場小陽春,疊加融資難度大幅度緩解,房企搶地現象再次出現。


相關地產研究中心統計數據顯示:年內合計36個城市賣地超過百億,其中最高的杭州賣地694億,另外北京、天津、上海、蘇州、福州、重慶等8個城市賣地超過300億。4月多個城市賣地明顯加速,武漢、蘇州、杭州、廣州成為最熱點城市。4月23日-25日這3天,熱點二線為主的城市賣地金額超過780億。其中,武漢成交超過200億,合肥于3月25日一下午就成交132億。


4月11日,溫州市一宗住宅用地出讓,起始價4.7億元,最終經過265輪競拍,由世茂以總價6.3億元競得,折合樓面價12363元/平方米,溢價率34.4%;4月16日,杭州土地市場在主城區一次性推出了7宗土地,總建筑面積46.8萬平方米,總成交價126.32億元。最終,有2宗地以底價成交,另外5宗地中,溢價率最高的達57.94%。其中,出讓的筧橋地塊和三里亭地塊均被綠城拿下。筧橋地塊總價為35.34億、樓面價為27413元/平方米、溢價率為29.7%。三里亭地塊總價為19.17億、樓面價為29736元/平方米、溢價率為23.1%;4月19日,廈門一宗住宅用地出讓,起始價28.65億元,有14家企業參與競拍,最終經過165輪競拍,中海地產以總價38.6億拿下該地塊,折合樓面價30997元/平方米,溢價率35%;4月23日,武漢土地市場推出總起始價近200億的10宗地,其中,有4宗均被融創拿下,總金額152億,溢價率最高的一宗為24%。另有一宗地被美的置業以28.57億拿下,溢價率高達80%;4月26日,合肥繼上一日出讓13宗地塊后,當日再出讓12宗地塊,出讓面積913畝,成交總價81.95億元,競得人包括正榮4宗,文一2宗及,世茂2宗,藍光等房企。


二線城市拿地火熱并不難以理解。


在3月業績發布會上,就有多家房企表態仍然會繼續買地。


3月11日,新城發展控股管理層在業績發布會上答記者問時表示,“目前公司已經進入了Top10,對于2019年,我們反對單純規模論,或者說狹義規模論。至于拿地節奏,很難一概而論今年要拿多少地,只能說在拿地金額方面和2018年差異不會太大,2019年公司在拿地方面會做更加謹慎的選擇。”


3月20日,中海地產管理層在業績發布會上表示,“公司要持續穩定發展,新買地的貨值也一定要超過當年銷售,這對我們來說是個底線。”中海方面認為,出于規模經營的需要,今后的幾年,無論是公開市場,還是非公開市場,中海地產都會在拿地方面更加努力;3月28日,禹洲地產創始人、董事局主席林龍安在業績會上表示:“今年,禹洲地產將繼續加大拿地力度,在剛剛過去的兩個月,禹洲地產的拿地貨值已經達到261億元以上,全部集中在一二線城市。我們認為,目前,部分城市市場有所回暖,將會密切關注市場機會。”


積極拿地的風險


實際上,隨著決策層多次表態調控仍將繼續,房企此時積極拿地或存在較大風險。孫宏斌在業績會上就表示,對今年房地產市場不能太樂觀。政策有一點放松的跡象,但限價政策大幅放松可能性不大。2019年要小心一些,政策放松不會像大家想的那樣有力度。


業內人士指出,去年上半年土地的測算凈利潤率均控制在12%左右,當時凈利率在8%-9%區間土地都是拍賣不出去的,與之相比,目前大部分地塊經過測算后凈利潤率大幅下降,只有3%-5%甚至低至0,但土地市場仍然火熱。


既然風險如此之高,房企緣何拿地熱情高漲?


相關研究員認為,近期房企拿地熱情高漲主要有兩點原因:第一是目前寬松的貨幣政策對企業融資的傳導作用,使得房企手中可支配的資金變多;第二個原因是房企拿地考量多數與全年業績綁定,大多數土地項目可以實現當年開發當年銷售,完成銷售業績目標。不過這是從跑量的角度來看,從利潤上看,此時拿地的利潤并不高。


“當前,除萬科、恒大、碧桂園等頭部房企適當收縮規模提質外,相當多的第二梯隊的房企仍有破‘萬億’的目標,充足的土地儲備是必不可少的。與此同時,近期市場在信貸融資方面相比去年有所松動,所以,今年房企在資金面上相比之前有了更多的流動性支撐。”業內分析師稱。


相關分析師同樣認為,2018年土地市場由于持續調控,市場明顯降溫,部分企業拿地較少。而最近在融資壓力有所緩解背景之下,部分企業再次進入土地市場搶地。特別是部分熱點城市,土地市場最近明顯開始活躍,溢價率上升迅速,二線城市最近活躍度非常高。


“如果決策層不繼續加碼調控政策打擊,這些被點名的二線城市,很難不出現一波騷動了。”專家說。


業內房地產研究院專家表示,部分房企在二線城市激進拿地的行為與調控政策是相悖的。房企拿地過于激進導致地價大漲,部分地區出現地價創新高,甚至地王的現象,所以最近住建部對于部分城市有一些預警的提示。他認為,這波房企拿地高潮會在一個月之后降溫。因為4月19號,政治局會議、住建部均表示要繼續調控,執行“房住不炒”政策,因此等樓市降溫之后,地市也會再次出現降溫。


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